[興富發-公園１號] 538萬起，我應該沒看錯吧！

興富發「公園1號」今天潛銷開賣囉！
你可以去大新竹房屋（租、買、售）資訊站 看看
建案位置
 
 
 

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享自住宅稅率 不限一屋
2016-02-04 00:27:59 經濟日報 記者楊美玲、郭珈爾／台北報導

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竹南頭份~~看屋日記34(君寶建設-有謙NO.16、春田建設-春田賞)
 

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竹南頭份~~看屋日記12-1(瑞明建設-杉漾峇里島)
 

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央行出手救房市了！6大地區鬆綁管制 豪宅貸款成數提高

打了那麼多拳，現在才來惜惜，這個及時雨，對低迷不振的房市，會有效果嗎?

台灣央行今(13)日無預警宣布首次鬆綁房市管制措施，將新北市八里區和鶯歌區，以及桃園市桃園區、蘆竹區，中壢區和龜山區共6個行政區從特定地區範圍刪除，同時，自然人名下第3戶以上、豪宅以及公司法人購置住宅貸款最高成數，均由先前的50%提高至60%。

央行今無預警宣布鬆綁房市，甚至願意提高豪宅貸款最高貸款成數，市場人士指出，主要是因近日股市、房市的低迷氣氛，再加上經濟成長大幅不如預期，使央行不得不加碼鬆綁，除了近期積極營造更寬鬆的環境，此次鬆綁房市的宣示和實質效果，均有利房市回溫。

央行表示，近期不動產投機需求減弱，房市交易趨緩，並以自住需求為主，顯示金融機構審慎控管不動產授信風險，有助金融穩定。

好房網曾指出，股市自7月初的9400點下挫至近日不到8500點，連帶衝擊到新屋建案打廣告的意願，統計6月和7月的各周報紙廣告量體發現，六大日報的報廣量從6月的周平均80-85批(20全)下挫至7月的周平均70-75批，7月的最後一周更創下6、7月單周報廣的最低量，顯見股市房市一家親的房市，受到股市重挫的影響，建商與代銷業者的信心度再受到重挫而紛紛減量打廣告。

自政府一連串的嚴控房市政策出籠後，房市買氣可說是一潭死水，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，房市投資買盤幾乎退散，甚至連土地交易金額規模也陷入急縮的現象，全台不僅六大都會區土地交易金額明顯衰退，投資買盤氣氛較重的縣市，更成為重災區，包括宜蘭縣、新竹縣和苗栗縣，前5月土地交易總額年增率都衰退達50%，其中苗栗縣更接近60%。

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竹南頭份~~看屋日記34(君寶建設-有謙NO.16、春田建設-春田賞)

這次的看屋日記想介紹兩種不同的產品一種是在市區擁有眺望海景的標準大樓產品另一種是以低自備款創造出豐厚的租金投報一般標準房廳的大樓與隔成套房收租的大樓客官們，你們知道他們各自的優點在哪嗎？有謙NO.16  大樓示意圖春田賞  施工進度圖不管是一般標準房廳或是投資型套房，任何一種產品，都沒有一定的好與壞，只有在購買的當下，你的用途才是關鍵。剛好本篇的看屋日記，這兩個建案的基地位置都位在光復路與龍山路這塊商業用地，“有謙NO.16”緊鄰龍山路、佳北二街、正義街，接待中心剛好在基地的正對面佳北二街上；“春田賞”則緊鄰光復路、龍山路、正義街，接待中心位在光復路與自由街轉角處。而學區三佳國小僅在馬路斜對面，小朋友走路上學相當的方便，前往竹南科學園區上班，開車也僅需7分鐘，有著市區的機能，又不會太喧嘩。
基地位置圖1

基地位置圖2

基地位置圖3
“有謙NO.16”是繼有謙系列產品在推出的延續性品牌，同一種品牌可以推向16期，也代表該系列的產品深受歡迎，大樓興建樓高15層、地下2層，大樓臨路部分規劃成2層高的樓店面，3樓以上才規劃成住家，住家皆為3房2廳2衛格局，坪數約36~41坪，地下室皆為平面車位，建材配備櫻花3機廚具及地嵌式烘碗機、寶佳麗馬桶與面盆，主臥衛浴配浴缸，客餐廳作中空樓板可達靜音效果，而“有謙NO.16”這塊商業用地的位置剛好在竹南市區的制高點上，所以中高樓層的房型，除了可以看到竹南頭份市區美景，還可眺望到龍鳳漁港，盡收海上風光。
以下是建案基本資料與參考圖面(以下資料僅供參考而已，實際需以建商提供的資料為準)

所在地區：

竹南

建設公司：

君寶建設

總戶數：

店8戶、住家143戶

樓層：

地上15層、地下2層

房間規劃：

3房

公設比：

30%左右

坪數：

36~41坪

價格：

每坪18萬起

接待中心：

龍山路三段、佳北二街

基地位址：

龍山路三段、佳北二街

1樓全區平面配置參考圖2樓全區平面配置參考圖4樓~15F全區平面配置參考圖A1、B2、C1傢俱配置參考圖A2、B3、C2傢俱配置參考圖A3傢俱配置參考圖A5、C3傢俱配置參考圖
以竹南頭份新成屋3房2廳2衛格局+平面車位〈花漾峇厘島、喜來登、涵仰......等〉，目前的租金行情每月大約落在13000~16000元左右，而套房租金行情每月大約落在5000~7000元左右，以置產收租的房東來說，租金投報率越高，越是能長期收租的標的，而精明的包租公包租婆又是怎麼認定投報率，小銘來說給你聽聽。
一般人的認定，投報率 = 租金淨利 / 房子所需的總價
包租公婆認定，投報率 = 租金淨利 / 房子所需自備款
所以未來的房東們，若你們想當個稱職的包租公與包租婆，就要懂得利用槓桿的威力，準備2~3成左右的自備款，創造出打敗定存的年利率的租金投報率，這可是比軍公教的18%優存，更有保障喔。
2013年竹南、頭份區域套房行情市場調查簡表

租金是定存的17.3倍
“春田賞”是竹南頭份建案中，少數具有套房規劃的大樓建案，建案興建樓高15層，地下2層，約144戶，1樓臨光復路規劃4間2樓高的店面，2樓以上為戶戶套房格局，每戶室內設計成3~4間套房，每間套房戶戶皆有窗戶、陽台、衛浴，將來交屋之後，套房也可委託物業管理系統進行代租代管的工作，讓屋主輕鬆樂當包租公與包租婆，大樓還增設了交誼廳、健身房、會議室、投幣式洗衣機等公共設施，回到家的房客除了待在房間休息外，還有社交與鍛鍊身體的功能。
3套房格局，24坪左右，C、F棟
3套房格局，28坪左右，B1、B2、E1、E2棟
4套房格局，36坪左右，A1、A2、D1、D2棟
以下是建案基本資料與參考圖面(以下資料僅供參考而已，實際需以建商提供的資料為準)

所在地區：

竹南

建設公司：

春田建設

總戶數：

144戶

樓層：

地上15層、地下2層

房間規劃：

3套~4套

公設比：

31%左右

坪數：

24~36坪

價格：

每坪20萬起

接待中心：

光復路、自由街

基地位址：

光復路、龍山路三段

1F全區平面配置、RF夾層平面配置3~15F標準層平面配置A1分戶平面配置B1分戶平面配置C1分戶平面配置

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竹南頭份~~看屋日記33(溢家建設-承天2)

 

竹南火車站東站地區又推出新案嚕

距離火車站500公尺走路不到5分鐘

未來搭配苗栗高鐵通車，轉乘至竹南車站10分鐘內

會不會加速竹南東站的發展，讓竹南東站更熱鬧呢？

承天2  大樓示意圖

 

承天2  接待中心

“承天2”是由許久未推案的星沅建設所推出承天系列的第2期建案，接待中心搭建在竹南環市路與大同街附近，建案的基地位置則在竹南後火車站往五穀王方向的維新街上，距離後火車站只有500公尺，走路約5分鐘的路程，相信對通勤上班的朋友，火車站附近建案會是不錯的選擇。苗栗高鐵與台鐵山線的豐富站為兩鐵共構車站，目前預計2015年7月完工，2015年12月1日正式通車營運，搭火車前往豐富再轉搭高鐵至其他城市，只需不到10分鐘，對竹南頭份的鄉親來說將是一大福音。

基地位置圖1

基地位置圖2

“承天2”興建地上11層地下2層，1樓朝維新路上規劃成2戶店面，2樓以上規劃1層4戶的住家，住家分成2房與3房格局，坪數約30~39坪，公設比約29%左右，室內空間大約21~28坪，客餐廳使用60x60cm的拋光石英磚，衛浴採用櫻花牌廚具，浴室使用凱薩衛浴並附一組暖風機與免治馬桶，住家排氣設施採單層排氣系統，所以臭味不至於從各樓層飄散進來，管道也用總集存水彎來避免阻塞難清理。

以下是建案基本資料與參考圖面(以下資料僅供參考而已，實際需以建商提供的資料為準)

所在地區：	竹南	建設公司：	溢家建設
總戶數：	店2戶、住家40戶	樓層：	地上11層、地下2層
房間規劃：	2~3房	公設比：	29%左右
坪數：	30~39坪	價格：	每坪22萬起
接待中心：	環市路、大同街	基地位址：	維新路

承天2  周邊環境

1樓全區平面示意圖

3F~8F平面配置參考圖

A2傢俱配置參考圖

B2傢俱配置參考圖

 

 

可以加大新竹房市觀察站的LINE，有最新消息讓我來和你分享

 

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房地產小常識-買賣細節
房地產小常識-貸款相關 
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竹南頭份~~看屋日記32(慶霖建設-中央帝景)ˋ
 

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房地合一，誰才是真正的贏家，下篇

 

半年後「奢侈稅」即將走入歷史
取而代之的將是「房地合一稅制」
新的稅制將對房地產造成何種衝擊？
而這次的「房地合一稅制」改革
誰將是最大的贏家呢？

圖片擷取於網路

上篇文章，我們聊過甚麼是「房地合一稅制」法規條文與解說過法規內容之後，相信大家對於「房地合一稅制」都有相當的瞭解，

可是你知道嗎，這次的房地合一稅改，誰將會是最大的贏家呢？本篇會列舉出幾個例子教大家如何避開高稅率的稅制外，還會分析未來2~3年後對房價往後的看法，

希望這些做法，可以幫助到真正想買屋的朋友，順利安心成家。

「誠實納稅是國民應盡的義務」，所以買賣房屋有獲利，賣方需繳稅金給予政府，並依照獲利的多寡與持有的時間長短，繳交一定金額的稅金，

我認為這是一件合理的事情，目前，除了台灣以外，也有蠻多國家實施類似房地合一的稅制政策，也都讓房屋、土地的買賣更透明更單純，

並讓房屋的價格回歸理性的一面。但是，事實真的是如此嗎？下列想舉出幾個避開高稅率的方法與看法，分享給粉絲們參考。

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一、成屋部分
1. 日出條款方式：這是最簡單最安全的方式，根據「房地合一稅制」的課稅範圍來看，只要是在103年1月1日以前取得的房地產或是在103年1月2日到104年12月31日取得者，並持有期間超過2年以上者，皆不被列入「房地合一稅制」的課稅範圍，也就是說，只要在該時間點下購屋並持有超過2年以上，就可避開高稅率的「房地合一稅制」。
2. 拉高實價登錄價格：在買賣雙方同意的情況下，買方補些微稅金給賣方，就可拉高實價登錄的價格，之後再以低於或是該實價登錄價格售出，就可避開高額稅金。〈舉例，買方以500萬購入房子，再以實價登錄600萬登錄，之後以低於600萬售出，免課「房地合一稅制」稅金〉

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二、預售屋部分
1. 承接斷頭預售屋：這也是最簡單最安全的方式，不管我們承接多少價格的預售屋，交屋過戶後，實價登錄上的價格都還是當初建商的合約價，所以若是我們承接低於建商合約價的預售屋，並以低於實價登錄價格售出，帳面上的認賠，還是避開了「房地合一稅制」。〈舉例，預售屋建商合約價為1000萬，賣方斷頭以900萬認賠殺出，交屋後實價登錄價格仍為1000萬，此時我們若以990萬售出，帳面上的數字雖然賠售，並且避開高額稅金，但實際上獲利卻達90萬之多〉
2. 拉高實價登錄價格：在建商同意的情況下，買方補些微稅金給建商，就可拉高實價登錄的價格，之後再以低於或是該實價登錄價格售出，就可避開高額稅金。〈舉例，買方以500萬購入房子，與建商協調下以實價登錄600萬登錄，之後以低於600萬售出，免課「房地合一稅制」稅金〉

圖片擷取於網路

三、公司法人部分
公司法人投資房地產，只需繳些17%獲利，就可以在短期內進行買賣，真的有這麼好康嗎？
由於公司法人採的是合併年度計算，房產獲利部分可撥給員工當獎金或是增加一些成本〈買公務車、員工薪水、買下一棟房屋...〉，所以獲利部分可縮到最小，甚至毫無獲利，以至於免課「房地合一稅制」，可是大家似乎忘了一點，公司法人還必須繳交5%營業稅，所以是否如同新聞報導上說的，「房地合一稅制」有利於公司法人，那就得看狀況嚕。
轉貼好房網◎◎◎◎◎「多人公司」成房地合一漏洞  代書：投資客炒作空間增加

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四、未來房市看法
這一年來稅制擾亂了許多想買房子以及想賣房子的朋友，根據統計全台平均每年有40萬戶房屋交易量，而去年僅32萬戶交易量，今年第1季有6萬戶，與去年同期少了4萬戶，合起來總共少了12萬戶，試想，去年與今年初受到擾亂而未買房的民眾與今年下半年想買房的民眾，若是一同於今年下半年購屋，這樣的買氣是否很可怕？
轉貼蘋果地產◎◎◎◎◎房仲公會：少掉的12萬戶交易會回來
1. 短期：由於高稅率的影響，今年底將是賣方的逃命波，賣方為了避開2016年「房地合一稅制」的實行，都希望在今年底前完成售出的動作；而買方呢？由於買方受到「房地合一稅制」課稅範圍的影響，都希望未來在換屋或是售出時，可免課高額稅金，有可能擠進今年下半年的購屋潮，加上去年與今年初尚未購屋的民眾將於下半年搶進，可能造成一波購屋潮。

	賣方	買方
心態〈避免未來被課稅〉	逃命波	搶購潮
預估狀況	一堆賣方再賣  ==  一堆買方搶買
預估房價	雖然賣屋的人多，但買屋的也不少，雙方達到持平穩定階段，所以預估將房價不漲也不跌

2.中長期：「房地合一稅制」改革的原因，除了舊制買賣房屋獲利只需繳些微稅金外，還有一點，政府想做莊抽取稅金；而政府規劃的自住6年獲利400萬以下免稅，就是以台北市2000萬的房子，每年漲3%連漲6年來設計的，既然政府都認為房價還會連漲6年，那你們怎麼還聽電視名嘴說會跌呢？

	賣方	買方
心態〈不想被課重稅〉	等2年再賣或是含稅墊上去	怕買不到房子
預估狀況	賣方嚴重減少  ＜＜  買方數量穩定
預估房價	雖然買方數量並無增加或搶進，但受到稅制影響，賣方物件嚴重減少，可能造成房價持續緩漲

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五、總結
除了上述所列舉的避稅管道外，像是物件三角簽或是重購退稅等，都是避稅的方法之一，不過小銘認為，投資房產有獲利並且誠實納稅應屬國民應盡的義務，若是透過非法手段逃稅被查出，將得不償失。這次稅改實施後，奢侈稅也將走入歷史，未來台灣將不會再發生賠售賣房子或是贈與賣房子，被亂課重稅導致妻離子散的現象，。

下面2張圖，是經濟日報報導著奢侈稅與實價登錄實施後，房價將跌至10~20%，說起來真的蠻諷刺的，房價除了不像報導上說得跌至10~20%，政策面實施後，稅金反而加諸在下一手買方身上，導致這幾年來全台房價不斷飆漲。未來「房地合一稅制」實施後，房價是否會如同電視上的名嘴說的向下探底，還是因為人性貪婪，將稅金加諸在房價身上，這個我們還須觀察，不過以目前房貸低利率的狀況，搭配動輒30年以上的貸款年限，在未發生金融海嘯與重大疾病〈SARS〉環境下，房價要下跌的空間有限，所以可以肯定的是這次做莊的政府與了解法規的財團與投資客，將是這次稅改最大的贏家。

 

奢侈稅發威，全台房價還會跌一成？

實價登錄加上奢侈稅，房價恐跌15%？

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