大新竹房市觀察站

你是不是有接過一種電話,打來就說:  你好!!我是XX不動產請問你有某某地號的道路用地要出售嗎??

或是接到土地開發公司寄來的開發信問說有沒有意願出售名下的道路用地,

你自己可能都有些困惑,我有土地嗎?  道路用地又不能蓋房子有人會要嗎? 會不會是詐騙呀? 等政府徵收不就好了嗎？

要了解這些問題的答案先要了解什麼是道路用地?

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路及私設道路三種。

計劃道路：已納入都市計畫，土地使用分區屬於公共設施保留地，且路面已鋪設柏油，供大眾等不特定對象自由通行的土地；在全國土地使用分區資料網、各縣市都市計畫使用分區圖，以及地籍圖上都清楚標示出來。(在都市計畫圖中，道路用地標示為白色)

既成道路：地主在土地上自行鋪設柏油，看起來與一般柏油道路無異，在尚未開發的偏遠地區比較常見；在地籍圖上看不見這些道路，然而在都市計畫圖上可能可以看見這些道路。它們不是道路用地。

私設道路：地主在土地上自行鋪設柏油，看起來與一般柏油道路無異，在地籍圖上都市計畫圖上均沒有標示；然而它的所在位置可能是住宅區、商業區、河川區、保護區等。雖然實際上是柏油路，也可供行人通行，但並不是道路用地。

道路用地有什麼用途?道路用地政府會徵收嗎？

早期政府發展因資金不足無法向民間收購道路用地，轉而用容積移轉法案，變相收購道路用地，

興建的標的物可將道路用地之容積移入增加興建的建物面積，通常道路用地主要為容積移轉使用。

道路用地的4種用途:

1.等政府徵收:  

公共設施保留地(道路用地、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、機關用地、公用事業用地)價值日益滑落，加上既成道路不征收已成既定現實，而且政府財政赤字，高達八兆元征收預算遙不可期。

2.可以用來抵稅:

前幾年流行的捐地節稅，就是利用所得稅法第17條，用低於公告地價的價格買入，再用公告現值捐給政府。

如此就可以降低所得和用適稅率。如今捐地節稅的方式已經修法了，不再適用。

3.容積移轉。

建商為了要蓋更多坪數，就會買道路用地再捐給政府。如此一來道路用地的容積率就可以移入到他想蓋的土地上。

舉例來說，建商有1000坪的地，容積率400%，也就是可以蓋到4000坪。但是建商買下了道路用地再捐給政府，如此一來就可以多蓋300坪（最多30%）。

4.容積交換。

容積交換就是買地換地，買入道路用地，再用公告現值總額和政府交換土地。

     道路用地、公園用地、綠地、人行步道、廣場 等 … 因為政府徵收經費的預算編列困難，導致許多被規劃成道路用地的私人公共設施用地、私人公共設施保留地還未依法徵收，政府徵收案例稀少，除非因應重大交通計畫，如捷運線路穿越、大規模區域重劃，才會採用協議價購、或用區段徵收，來徵收指定路段的道路用地，這長期也產生大眾誤解認為道路用地是屬於政府的，但是對於持有道路用地的地主來說往往覺得很諷刺。

    加上地方政府財政預算編列重點遲遲沒預算沒錢來徵收公共設施保留地，其中又以道路用地為最大宗，才演變成利用容積獎勵，來給建商誘因，讓建商、建設公司能透過捐地換容積的容積移轉來達成變相徵收的事實，

建商透過購買你的道路用地，讓地主能找到一個方式賣掉道路用地，不但地主和建設公司建商都能得到雙贏的局面，政府也能達成最終目的。
 

台北、新竹、桃園、台中、高雄的道路用地行情是多少?道路用地要繳地價稅嗎?

台北、新竹、桃園、台中、高雄全台各行政區的收購行情差異很大，需求也時有時無，

一年中暴漲暴跌也是很常見的，也因為受限於道路用地容積移轉只能於同個都市計畫內移轉到建案接受基地，

所以有蓋較多新建案的重劃區的都市計畫內的道路用地收購行情會比其它區域較高些許。

有台中的網友在網路上問仲介說我的132萬元公告的道路用地想用13萬元跟我收購,不知道合不合理?

在網路幾位大神的回覆下，也只能說看當時的市場價格，如果沒有需求時，道路用地的行情可能才１０～２０％，

當有需求出現時，７０～８０％也常有出現，如果想了解現在最新的行情是多少，

歡迎加ＬＩＮＥ或來電詢問:０９６６-８８２２７７

道路用地可當祖產留給子孫嗎？道路用地在門前，賣掉怕被圍堵嗎？

既成道路雖私有尚未補償，但地主無權圍地私用，只能痴心等候補償，規劃為道路用地的土地，就必須讓人通行而不能圍堵，地主也沒有權力圍堵道路用地，賣掉的道路用地大多是捐給政府換取容積獎勵，所以更不可能有私用圍堵情事。

道路用地捐給當地政府收編管理使用，讓市容更加乾淨整齊，免得道路用地給他人佔用，卻拿不到任何利益! 賣出的道路用地，合約上可以加註買方使用用途為捐地給政府換取容積，讓您賣得安心,已賣掉之道路用地多是捐遞給政府換取容積獎勵，所以更無私用圍堵情事。

道路用地可以代代相傳，但子孫持分越分越少而且日益貶值未來容易起紛爭或是未辦繼承遭政府代管，絕非所願吧！ 

多數地主的子女，意識上都認為父母享受過台灣經濟起飛的黃金時期，為戰後嬰兒潮人口紅利下的既得利益者，但身為他的子女，身為在社會奮鬥的一份子，去始終感受不到成就感，無殼蝸牛租屋族、或連頭期款都沒辦法靠自己存，想成家還要往外縣市搬、房子跟生小孩只能二選一或都選不了，都會很感慨這種無奈的心情父母怎麼都不懂？

為人父母或有閒置無用的資產能利己、利子女或利社會時，能否幫助自己、下一代、社會都能更進步？

但很多地主從來沒有真正思考過這一點，地主和地主們的下一代，就只能活這麼一次，

你用不到的公共設施保留地：公園用地、人行步道、道路用地行情合理評估下來，多百個幾年，運氣好漲上去，價值幾年內漲個些許，

撇開股市投資的報酬對比不談，多出的那些利潤後面還有多少沈默的機會成本，您細算過了嗎？

既然長期來看，對於往後的未來影響很有限，緊緊把握當下不是很棒嗎？

把那幾張佈滿灰塵的權狀：

變成自己戶頭裡實實在在的現金
投資台積電或其它固定配息的股票
買黃金至少隨時想賣就賣價格透明
或把道路用地賣了買養老年金
幫子女買房出頭期款
兒子結婚的聘金、女兒出嫁的嫁妝
小孩創業自立自強的築夢基金
培養孫子的教育基金

數不清有多少實實在在的用途，都很清楚的透露出，把重點放在周遭當下正在發生的人事物，才是對道路用地多數地主來說能產生最高C/P值和價值最大化的機會，

我們以客戶為尊，若您有道路用地、日據繼承、容積移轉、公共設施保留地、地籍清理、未辦繼承、持分房地買賣等相關問題 ，歡迎您在營業時間內光臨指教。   
歡迎加ＬＩＮＥ或來電詢問:０９６６-８８２２７７

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