土地有375租約還可以買賣嗎？有三七五租約如何處理？可以貸款嗎？地主和佃農之間想解約該注意那些事項?－大新竹房市觀察站

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1.什麼是375租約呢?

讓我們把先時光拉回到台灣在日治時代後期，

陳發、陳闊嘴兄弟是兩代佃農，稻田裡麻雀多、收成不好，唯一的一頭牛又被徵收做牛肉罐頭，
加上有耳聾的老母、一位因丈夫戰死而發瘋的妹妹在田裡穿新娘服跳舞，還有一大群小孩，生活窮困不堪。

地主是阿發老婆妹妹的丈夫，他們帶兩個只會講日語的小孩到下鄉避難。

當時地主租土地耕作的農民很多都是要將一半以上的收成都繳給地主，
為了討好地主當晚家裡燒一條魚請地主吃飯，
小孩們都在門外羨慕的看著大人們在吃魚，因為小孩聽說大人吃魚都不會將魚翻面，
意即代表飯後小孩子可以有魚吃，但當台籍日本巡警將紅燒魚翻過來，小孩看著魚被吃掉時嚎啕大哭。
沒錯這就是「台灣近代三部曲」之第一部電影《稻草人》的其中一段劇情，雖然時光背景離這次要說的375租約還早上許多，
但可以借者電影去想像一下當時當佃農的辛苦與無耐。

後來台灣光復了，佃農的生活有變的比較好嗎？

在40-50年代，這些大地主，土地多到去收租都有走上好幾天才收的完，佃農還是要上交不少的農作物才可以勉強一家人的溫飽，

直到1951年國民政府正式實施「三七五減租條例」，在三七五減租強制規定下，
佃農每年的租金不得超過該年收獲的37.5%，以當時的時空背景下真的對佃農幫助很大，

時代的洪流不斷前進，我們經歷過十大建設、亞洲四小龍的時期直到現在，
偏偏不少政府的當時的德政沒與時俱進就優化或修正，
「三七五減租條例」就是其一，此政策同時規定，雙方必須簽書面契約，一次租期不得少於六年。

相對之下，地主在租約未到期時，收回土地的條件十分嚴苛：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。

就算租約到期，若地主沒能力自耕，且不靠這塊地也能養家活口、收回地會造成佃農無法維持生計，皆不得收回；地主若終止契約，必須賠償佃農三分之一地價，買賣時佃農也有購買優先權。

這些措施雖改善許多佃農生活，但隨著時代變遷，卻成為土地利用的緊箍咒，更有許多地主抱怨，佃農仗著自己有「永佃權」，遲交地租或放任土地荒廢，打訴訟又曠日費時，搞不清誰才是弱勢者。

新竹縣竹北鄉民曾XX為依據三七五減租條例私有耕地租約 -土地有375租約還可以買賣嗎？.jpg

2.土地有375租約還可以買賣嗎？

上圖為新竹縣竹北鄉民曾XX為依據三七五減租條例私有耕地租約,(有興趣的朋友點這前往看三七五減租條例私有耕地租約原圖)

回到正題，土地有三七五減租仍然可以進行貸款及買賣，

有三七五租約之地主，若要將土地賣給其他人，首先要先處理好與佃農之間的義務關係，
雙方是否有意願中止三七五租約，以利地主進行買賣或是貸款用途。

地主要將土地拿來賣時，一定要記得告知佃農承租人，
因為佃農對該土地具有優先購買權，
所以取得佃農承租人放棄優先購買權之書面，以確保自身的權益。<這點很重要喔!>

直到1951年國民政府正式實施「三七五減租條例」，在三七五減租強制規定下，佃農每年的租金不得超過該年收獲的37.5%，以當時的時空背景下真的對佃農幫助很大，如果承租人一直有按時繳租金，一直有繼續不斷地耕作，地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況，通常是地主很想收回土地，但是苦無方法，而承租人怎麼都不願意終止租約，除非獲得地主的補償，事情就僵在那，最後經由調處，進入訴訟。.jpg

3.土地有三七五租約如何處理？375租約如何解除解約?

地主要在甚麼情況下，才能終止租約呢？

該條例第 17 條規定耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：

一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：

一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

所以可以知道，限制終止租約的要件，相當的嚴格。

如果承租人一直有按時繳租金，一直有繼續不斷地耕作，地主是很難收回土地的。
在實務上會打官司的情況，通常是地主很想收回土地，但是苦無方法，
而承租人怎麼都不願意終止租約，除非獲得地主的補償，事情就僵在那，
最後經由調處，進入訴訟。

耕地三七五租約相關法令（點擊前往）

三七五減租條例私有耕地租約 -土地有375租約還可以買賣嗎？.jpg

4.台灣還有那些地方有375租約呢?我家土地是不是有375租約?

關於三七五租約所產生出的問題及延伸議題，在網路上的新聞或是各大網站都可以找的到，
你是佃農或是地主？這不重要，你要先知道你家有農田或是你想知道家附近的農地是不是有三七五租約，
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