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土地買賣和7-11買東西基本上是一樣的,

都是訂定契約(和店員說的要買一杯冰美式)➜ 支付價金(付錢)➜所有權移轉(將冰美式拿走).

你看看是不是很簡單呢?

雖然步驟是差不多的,問題是土地買賣通常金額都不小,因此在土地買賣流程會需要花的時間和精力因此需要注意事項可不少,

尤其一不小心就會中了土地買賣陷阱的坑,為了讓大家可以少跳坑,

接下來會用５Ｗ１Ｈ的方式來和大家說說土地買賣陷阱及注意事項。

一.WHO(和誰買?)

 ”社會很單純 複雜的是人“ 這是一首歌的歌詞卻也是說到了土地買賣中的大重點，

土地很單純就在那也不會跑，也不會不見，那為什麼還會有土地買賣糾紛出現呢?

很多時候都是人的問題居多，共中最需要注意的是這塊土地的「產權」是誰的？誰擁有所有權？是單獨擁有還是多人擁有？產權所有人有法律上的權利能力嗎？

買賣土地之前，要先釐清產權所有人的相關資訊，可以請原地主提供土地權狀，在買賣土地當下或之前申請電子謄本來核對，這樣可以有效避免絕大部分「產權」糾紛，

當然有些特殊情況是土地是地主的，可是土地（農地）有375租約，雖然還是可以買賣，卻因為佃農有優先購買櫂，最好是在買賣之前和佃農協商放棄優先購買櫂，

＞＞關於土地（農地）有三七五租約的買賣可以點這前往了解更多

二.WHERE(位置在那?)

房地產有一個和其他商品完全不一樣的特性,就是"不能動",所以位置就很重要尤其對於土地投資更為重要,

畢竟房子是已經由土地加工過的已經成形的,而我們投資土地是為了將來可以蓋房子來用,不是嗎?

想像一下你好不容易買到一塊地形方正,大小適中的土地,最後發現沒有「建築線」所以不能蓋的話,那不是白白浪費錢了,

說到這就不得不提「建築線」,那「建築線」是什麼？

計畫道路的邊界必須指定為建築線，所以「建築線」也常被用來稱為基地與計畫道路之間的境界線，因此又包含了「基地與道路的連結」之意,也就是說，有建築線才能蓋房子

當你買了土地要蓋房子的時候，需先向政府單位申請建築線 ➜ 取得建照 ➜ 完成水電管線接通，取得使用執照 ➜ 最後，辦理保存登記,這樣才算是真正蓋好房子。

很多人以為只要有鄰路就有建築線就可以蓋房子了,其實這樣並不正確,

如果你買的土地鄰的那條巷弄道路是私有土地,，並非現有巷道,而私有這位土地的地主不同意你來使用,那你買的土地就成為了「袋地」，

也就是這塊土地的四周都為他人的土地所圍繞，因而與公家的路隔絕，必須通行他人的土地才會到達政府所有路,那你投資的土地很有可能就無法蓋房子了,

建地如果不臨路、沒辦法指定建築線，無法蓋房子,也許就失去開發的價值，如同廢地。

那要如何必免買到沒有「建築線」的土地(建地)呢?

可以請建築師或是領有專業測量技師證照之測量公司向當地政府的工商發展處申請建築線指示。

像臺中市建築線指示(定)案件資訊網就可以查到相關的介紹。

三.WHAT(性質?)

依土地法，土地可以分為以下各類。
第一類 建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
第二類 直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
第三類 交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
第四類 其他土地；如沙漠、雪山等屬之。

當然這些你不一定要全部了解，你只需要知道土地可以被如何利用，像是可以蓋多少房屋、可不可以蓋農舍、買下去未來會不會變成建地等就夠了,畢竟不是考試用,對吧!

而土地的價值主要來自於其性質，認清土地的性質，才能了解這塊土地的投資價值，檢查的「土地性質」主要可歸納為以下三點：

    1. 可以蓋房屋嗎？

在都市計劃區內住宅區的土地都是可以蓋房屋的，如果土地太零碎、形狀較不完整，或是沒有鄰接建築線的話，就無法蓋房屋，土地價值自然也比較低。

想知道你準備買的土地是不是在都市計劃區內住宅區嗎?你知道你的土地使用分區是什麼？

我有把土地買賣常用的幾個工具和網站整理出來，有興趣的朋友可以點這前往索取及使用＜土地買賣常見工具及網站懶人包＞

如果你不想動手，也歡迎直接和我連絡（０９６６—８８２２７７ 李先生），讓我免費幫你查喔！

     2. 可以蓋多少房屋？
 根據都市計劃，每一塊土地都有「容積率」，規定一塊地可以蓋多少面積的房屋。依據土地使用區的劃分性質不同，工業區、商業區、住宅區能蓋多少房屋，都各有自己的規定。此外，也有部分建築相關法令的規定，可以增加蓋房子的面積。所以，配合都市更新獎勵、容積移轉獎勵等，也可以提升土地的價值喔！
 

     3. 容積用得完嗎？
 雖然能蓋的房子越多，土地價值越高，可以得出「容積率越高越好」的結論，但實際上常常會受限於土地的大小、形狀、深度等，造成無法用完容積的狀況。而容積用不完，其實也會影響土地的投資價值，所以容積率並不是越高越好，如何做最大效率的利用，才是檢視土地性質的重點，

四.WHEN(時間多久?)

在土地買賣中和時間有相關的有３個，

１。土地買賣流程

不動產買賣流程基本都大同小異(簽約->用印-> 完稅-> 交屋(交地)),前後的時間會依個案的不同時間長短也不一樣,

依我個人經手的經驗來說,單純的土地買賣案子大約是1~2個月內可以完成,而我自己遇到最長的是從夏天到隔年春天,整整經歷快一年的時光.

２。土地增值稅

為什麼會將土地增值稅放在這呢?

因為持有土地的時間越久,要繳的土地增值稅也越多,

就說說最近成交的案子吧,這個案子的地主們本來沒打算賣土地的,

偏偏在前陣子家中的長輩過世了,繼承土地的後輩子孫無力負擔遺產稅才要賣這塊鄰路面寬30多米的建地,

不賣還好,這一賣之下,還在世的長輩因為持有土地時間都超過半個世紀以上,最後在算土地增值稅的時候居然要繳上近千萬,真是太可怕了,

不過也別太害怕,每個人一生中有一次機會，可選擇採用10%的優惠稅率,

所以最後算下來少繳了幾百萬。

３。房子多久可以蓋好？

現在工業技術一直在進步,百戶單位的社區建案,從地基到交屋快的話大約一年多到兩年就可以蓋好,當然想要花3~5年來蓋也是有的,

如果是自地先建的話,都會希望工期可以快點,不過再快也都要半年以上的時間,

當然房子要花多少時間可以蓋好取決的因素太多,在這也只是提供個人的經驗給大家參考。

五.HOW (如何...?)

如何保障土地買賣的安全?

買賣土地「合約」就是最重要的保障方式。

所以一定要找合格的代書及專業的土地買賣顧問(就是在下)來協助你,完成一份完整的合約,才可以讓土地買賣雙方都有保障

土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同，因此在交易過程中，又特別需要注意

根據《土地登記規則》規定，土地及建築物等房地產，都是採「絕對登記主義」，也就是說，登記是誰的，就是誰的。

在土地的所有權移轉的「過程」中和在在簽訂合約時，舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等，這些實質性保障，也是必免土地買賣糾紛的關鍵。

六.WHY(為何買?)

在簽訂土地買賣合約前，最好先問一下自己為何要買這塊土地，是用來買建地來蓋房子自己住，還是想蓋房子之後賣人賺錢，還是想買公設地來轉賣賺價差，還是想留給子孫當傳家寶，買農地當開心農夫...

土地投資不一定要大錢,但一定要知道自己想要什麼.

有了想法

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