學校老師沒教的賺錢秘密3 - 房屋財這樣賺
秘密3中派宏老師分享了幾個投資房地產的秘訣：
- 預售屋獲利的關鍵
- 新成屋買進的方式
- 法拍屋隱藏的利潤
- 低風險、合理報酬的買賣心法
以下一一來說明：
一、預售屋獲利的關鍵
- 了解建商在同一地點推出幾期建案，買前幾期賺錢的機會較高。
- 付款使用半年後支付的支票，讓建商同意的談判方法：團購、不殺價、保證不退等籌碼。
- 價差1/3是投資客合理的利潤，不要全部都想自己賺，讓利才能讓風險降低，小心成為最後一隻老鼠。
二、新成屋買進的方式
- 房子完工後第6到8個月內，懂得行情的人有機會買到市價的80~85%。
- 貸款只能貸到市價的80%，以此反算市價落點才不會不小心買貴。
三、法拍屋隱藏的利潤
- 法拍屋比一般正常屋要便宜，尤其不點交的房子更便宜。
- 法拍屋拍定一年後就可以重估貸款。
- 請鄰居或鄰長幫忙引薦法拍屋屋主，可間接了解有沒有海蟑螂。
四、低風險、合理報酬的買賣心法
- 先估貸款再出價，估貸款可請銀行或代書協助(找代書估價的通關密語：你幫我估貸款，成交我就指定你幫我辦)。
- 利用法拍屋一拍底價及二拍底價的中間值作為市價的參考，簡單說就是「一拍底價*0.9=市價」。
- 透過謄本推估買價，將謄本上「他項權利部」記錄的權利價值/1.2=最高貸款，最高貸款/0.8=屋主可能的買價。
- 將謄本記錄的總面積*0.3025=坪數，務必要確認書面坪數與實際使用坪數相符，才不會讓自己吃虧。
- 屋齡30年以上的房子多數只能貸到市價的75%，購買時要特別留意，以免自備款不足。
- 參加房產投資聚會讓自己吸收相關資訊，但不論什麼訊息，觀察一年確定沒問題後再執行，以免上當。
- 向房仲打聽市價的方法：顛倒問。想買房子的時候，把自己當賣方，然後接洽三家以上房仲，綜合各家說法，就能探聽到市價，反之亦然。
- 透過實價登錄網查詢附近成交行情。
- 如果房子是投資標的，最長只能持有四年，且不可以對投資商品產生感情。
- 當賣價比市價低，依然要殺價，而當談判屋價時，每回加價要越來越少。
- 成交後無法立即過戶一定要先辦預告登記(了解預告登記)。
- 買房挑選標的的重點：
- 距離交通方便地點，Google地圖走路10分鐘可到的地點。
- 千萬不要買到凶宅的隔壁或樓上樓下，因為對房價有影響，而且不能退。
- 透過里長、警衛、管理員及附近的路人了解屋況。
以上就是派宏老師跟大家分享的房產投資心得，而且我相信老師藉由分享會、投資客聚會與同學的交流，一定可以創造出更多實用的技巧。
如果你有房產投資的問題需要一位好教練，快報名派宏老師全省財商秘密分享會，然後大方地走到老師面前向他諮詢，他一定會很樂意為你解惑。
不要猶豫，趕快行動！
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